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售樓處看個房就被抓拍,人臉識別濫用又多一例
2020-11-30 08:37:12 來源: 新華每日電訊
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  近日,有媒體報道,一些地方的售樓處安裝人臉識別系統(tǒng),以此辨別自然到訪客戶與來自二手房中介等渠道的客戶,引發(fā)人們的普遍關注與擔憂。有律師表示,這種行為不僅侵犯消費者的個人隱私,還存在價格歧視。

  新華每日電訊記者實地探訪北京豐臺、大興等多家售樓處,發(fā)現均安裝多個攝像頭。經內部人士證實,售樓處攝像頭確實在對看房者進行人臉識別。

  本期議事廳邀請房地產行業(yè)資深人士與相關領域律師,對此現象展開探討。

  策劃主持

  完顏文豪

  李坤晟

  訪談嘉賓

  北京安理律師事務所高級合伙人 王新銳

  中原地產首席分析師 張大偉

  房地產公司區(qū)域營銷總監(jiān) 吳文聰

  房地產經紀人 李思明

  售樓處為何要做人臉識別?

  “在我們見面之前,你先別一個人進售樓處”

  張大偉:在我印象中,2011年前后,業(yè)界出現了新樓盤通過二手房中介渠道銷售的現象。當時海南的海景房為吸引外省客戶,開發(fā)商摸索出通過其他城市的房產中介帶客,成交后付給中介一定傭金的銷售模式。后來,這種模式逐漸流行開來。

  這幾年,隨著房地產調控政策收緊,一些地方樓市降溫,部分樓盤銷售困難。開發(fā)商為盡快回款,對中介渠道的依賴度越來越高。

  據我粗略觀察,目前除了少數銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作,絕大部分城市的新開樓盤,通過房產中介渠道帶客占比已超過40%,個別樓盤甚至高達百分之七八十。

  李思明:目前北京新增購房需求,逐漸以改善型為主,二手房中介公司手握海量換房者信息。北京有的新樓盤八成客戶來源于中介渠道帶客,銷售占比很高。比起坐在售樓處等購房者上門的置業(yè)顧問,我們熟悉客戶的資金實力和個性需求,能在他們看房之前進行精準推介。

  主持人:本報記者實地走訪售樓處時,房產中介特別提醒:“你也應該看到新聞上說,售樓處安裝了攝像頭。在我們見面之前,你先別一個人進去,一定等我過來。萬一被拍到了,就不是我的客戶了。”

  張大偉:目前行業(yè)的現狀是,由中介渠道的經紀人帶客看房,若最終能成交,開發(fā)商付給中介渠道的傭金,大致是購房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意,提成只占房款的3‰-5‰。

  比如,一套1000萬元的房產,中介經紀人帶客看房最終成交,可收取30萬元至50萬元的傭金。但如果是購房者看到廣告,自己到售樓處,銷售人員談成這一單,提成只有三五萬元。

  吳文聰:因為售樓處銷售人員賺的提成,遠低于中介經紀人的傭金,所以銷售人員就有動力與中介經紀人勾連,讓客戶盡量通過中介渠道看房,但這樣就不可避免會增加企業(yè)運營成本。

  以前,開發(fā)商企業(yè)能做的,只是登記看房者的電話號碼,但勾連作弊太容易了,企業(yè)防不勝防。

  近一兩年,行業(yè)內對客戶進行人臉識別,是不得已而為之,肯定不是為了刻意獲取購房者的生物信息。照理說,除了識別是誰帶的客戶,開發(fā)商獲取客戶生物信息一點兒用也沒有。

  李思明:站在中介經紀人的角度,安裝人臉識別也是一種保護。

  有時候,開發(fā)商會與多家中介渠道合作。我?guī)Э蛻艨捶?,跟售樓處談價格,折騰好幾趟,最后另一家中介給點好處,客戶就去他那邊了。如果不對客戶首次看房的路徑進行甄別,市場就亂了。

  行業(yè)內也有規(guī)矩,如果客戶一直沒有敲定合同。一段時間后,這名客戶可算作一名新客戶,重新劃定帶看者。

  主持人:近日,網上流傳消費者戴頭盔看房的視頻。有評論稱,這反映出購房者在看房比價時的無奈。

  吳文聰:戴頭盔看房恐怕有表演成分。管理規(guī)范的房地產企業(yè),不管是哪個渠道來的客戶,都會一視同仁,折扣公開透明,必須全部給客戶。

  李思明:我工作這些年里,還沒見過戴頭盔看房的,網上流傳的那段視頻,是不是一種炒作?像我所在的大型二手房中介公司,不允許把傭金分給購房者。不排除中介經紀人私人花錢買點禮物送給購房者,但這樣的錢不會從公司走賬。

  不拿數據牟利就不違法?

  人臉識別需要以正當性為前提,而出于傭金結算進行人臉識別,根本不足以構成正當性

  吳文聰:像貝殼這樣的大平臺,利用互聯(lián)網,幾乎整合了全部中介門店,同開發(fā)商談判時非常強勢。

  假設某個區(qū)域新開四個樓盤,三家跟中介渠道合作,一家不合作。那么,中介經紀人在向客戶推薦項目時,如果不負責任地貶低不愿合作的這家企業(yè),就會讓對方特別被動。

  如果幾個樓盤全部和中介渠道合作,這家給3個返點,那家給4個返點,中介經紀人就傾向于推薦返點高的項目,這是商業(yè)逐利的本性。現在有的樓盤,只要中介帶人過來,不管是否成交,就先給200元購物卡。

  中介渠道像一副枷鎖,如果不用,銷售成績上不去,用了就等于飲鴆止渴,進入惡性循環(huán)?,F在大多數開發(fā)商毛利率都不到10個點,但近兩年北京和珠海都出現過傭金10個點的項目。

  我所在的公司,去年通過中介渠道銷售還不多,但今年實在沒辦法,基本所有項目都得跟他們合作??梢坏┖献骶捅仨殞蛻暨M行甄別,否則營銷費用會超支。

  人臉識別是沒有辦法的辦法。開發(fā)商沒有拿數據干違法的事,沒有牟利行為,不能就此說是侵犯客戶的權利。畢竟,售樓現場總是要裝監(jiān)控的,就像物業(yè)公司在小區(qū)內安裝攝像頭一樣。不要拿惡意揣測企業(yè),我們也希望市場更加規(guī)范公平。

  王新銳:人臉識別一般用在公共安全領域,或對個人影響相對較低的領域。有的情況還要經過論證,看有沒有足夠的正當性。售樓處出于傭金結算這種商業(yè)目的進行人臉識別,而且把客戶生物識別信息,跟個人身份信息關聯(lián)起來,根本不足以構成正當性。

  主持人:記者在走訪幾個售樓處時,一進大廳就能看到攝像頭,有的還不止一個。有的工作人員承認了系統(tǒng)的存在,但辯稱售樓處沒有隱瞞客戶,認為購房者看到攝像頭,就等于知道自己被抓拍了。

  王新銳:先有正當性這個前提,才能說有沒有盡到告知的義務,以及告知到什么程度。像售樓處這種場合,大家的注意力沒那么集中,看到攝像頭就構成告知這種說法,邏輯上說不通。售樓處采集人臉信息過程中,其實采集了很多并不一定是最終買房人的信息。有的人僅僅來看一看樓盤,連后續(xù)的合同關系都沒有,就被采集了信息,這就涉及違法問題了。

  行業(yè)潛規(guī)則為何引發(fā)社會焦慮?

  售樓處人臉識別侵犯個人隱私不存在爭議,但背后還涉及價格歧視問題

  主持人:據媒體報道,提供人臉識別系統(tǒng)服務的公司稱,售樓處的人臉信息、手機號碼會永久保存,但房企內部一般只對指定的管理層開放數據查看權限。

  王新銳:購房這種場景的人臉識別,核心目的是為了清算傭金,所以強調要把這個人識別出來,同時把信息保存下來。從這個角度講,房地產公司把個人生物識別信息,其實是跟身份信息直接掛鉤。此外,在數據保存安全方面,開發(fā)商做到什么程度很令人懷疑。這些數據一旦被黑客獲取,后果不堪設想。

  售樓處的人臉識別,之所以讓大家感到焦慮,是因為近年來隨著技術進步,在移動互聯(lián)網端,人臉信息越來越重要,本身也是一個入口或賬戶。

  相比其他部位,面部天天暴露在外,更應該加以保護,不能任意采集?,F在有很多深度偽造的技術,比如視頻換臉,讓人難辨真假。這種情況下,人臉信息一旦被泄露,有可能會被不法分子利用,給當事人造成財產損失。

  張大偉:售樓處人臉識別侵犯個人隱私,這方面不存在爭議,但大部分去售樓處的購房者,最關注的還不是這個問題。他們擔憂的是有沒有選擇權,背后涉及價格歧視。

  像媒體報道中提到的,有的中介經紀人向購房者私下返點優(yōu)惠,導致僅僅因為首次看房的路徑不同,購房者實際支付的房款差距巨大。

  應該進一步規(guī)范中介傭金的使用,不允許返還給購房者。但實際上,返還方式有很多種,過程又不太透明,確實很難監(jiān)管。

  這種亂象還可能誤導政府調控。傭金返還之后,政府掌握的房價,就不是真實的價格了。(應受訪者要求,吳文聰、李思明為化名)

【糾錯】 責任編輯: 張樵蘇
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